森林旅游

一、 技术构建基本理念：三个突破 

1、 产品突破——先策划后规划 

    用策划来解决核心吸引物构建的问题，吸引核的打造是旅游的核心，但现有的旅游规划根本不可能按照项目运作的要求进行深度挖掘、创意与整合，无法构建出旅游的吸引核，这些规划达不到的地方，就需要策划来解决；

 2、 产业突破 

    突破单一旅游产业，形成泛旅游产业整合，突破旅游产业单一链式结构，构建产业集成立体模式； 

3、 落地指导突破  

    为了项目成功落地，需要配套编制一个3-5年的运营计划，告诉投资方什么是抓手，什么是亮点，怎样运营资产、运用什么样的投融资平台、交通和公用设施、营销策略、管理模式、财政政策、奖励政策或其他政策来促进。 点评： 超越《旅游规划通则》与《森林公园总体设计规范》。  

二、 技术框架体系 

    由于前述的“四大困境”，森林旅游的商业开发价值受到很大的压制，因此，规划设计工作的焦点就集中在——如何唤醒沉睡的森林资产。 

1、 总体思路 

 “创意大森林·运营绿资产” 

    创意大森林——通过“创意经典”来形成该森林旅游项目的吸引核（包括作为吸引核的概念本身和与之相对应的具体旅游产品），作为启动市场、引爆人气的抓手； 

    运营绿资产——以旅游商业运作的思维（而不是以传统的《GB/T 18972-2003 旅游资源分类、调查与评价》为标准）来重新认识和利用资源，为各项森林资源找到能够实现其商业价值最大化的游憩方式。  

2、 技术框架  

 “一招、十大模式，一核、环式开发”  

1）一招、十大模式 

    一招，即寻找和打造“吸引核”，是“森林 X”产品发展结构中的“X”，森林环境是背景，X为具体的吸引核心，在确定了X之后，就自然形成了相应的开发模式和收入结构。  

    十大模式，即观光森林模式——“森林 观光”；文化森林模式——“森林 文化”；休闲森林模式——“森林 休闲娱乐”；养生森林模式——“森林 养生”；运动森林模式——“森林 康体运动”；会议森林模式——“森林 商务会议”；乡村森林模式——“森林旅游 新农村模式”；度假森林模式——“森林 旅游地产”；创意森林模式——“森林 创意文化产业”；泛森林模式——“森林 泛林产业”。  

2）一核、环式开发 

    一核，即围绕森林公园（尤其是其中的生态物种精华部分）打造“森林绿核”，原则上不做硬开发，而是通过观赏方式的创新设计来做好、做细、做精、做美观光的文章，梳理出一个传世经典的观光结构。  

    环式开发，即不闷在森林公园里，而是拉开大框架，围绕“一核”在外围根据具体的资源条件进行环状开发布局，整理和控制若干个地块单元，不仅可解决建设用地稀缺、基础设施敷设困难等问题，还可很好地整合森林公园周边的社会经济与人口资源，形成“泛森林公园”开发的大结构。  

3、运作模式 

    根据掌控森林资源主体的不同，运作模式可分为两类。 

1）两先两后模式 

    对于国有森林公园，由于采伐指标锐减，森林公园（林场）本身大多财力有限，且融资困难，其运作可采用“两先两后”模式。 两先，先做总规 修规，其中，总规要揉进策划的关键内容，属于“先策划后规划”式的总规，而修规则仅针对近期自身要投入的基础性开发，主要包括“一门（大门）一场（生态停车场）、一心（游客中心）一道（核心观光步道系统）”。  

    两后，后做概规 品牌，其中，概规是在总规框架下，包装出来以供招商的地块单元，总平图 鸟瞰是关键，而品牌工作则是经由全套媒体公关组合方案将项目的核心概念及其价值传播出去，展现项目投资价值，以支持概规中的招商工作推进。  

2）五级推进模式 

    对于民间资本控制的森林旅游项目，可考虑采用“五级推进”运作模式。  

    五级推进模式——一级，直接出让资源，获取资源差价；二级，进行资源包装和前期设计，再出让项目；三级，实施基础开发，进行子项目的招商引资；四级，开展一期开发，再进行招商引资；五级，组建队伍，进行独立开发。  

    对于中小开发商，建议按照前四级台阶的可能性进行操作，力求尽早卖出好价钱。在操作的过程中，也可随时接受大型开发商的收购（包括部分收购和全购）。